Bölgesel gerilimler ortamında Dubai emlak piyasasında neler oluyor

Daha önce birçok krizi atlatmış bir piyasa

2025 yılında Birleşik Arap Emirlikleri’nin nüfusu 11 milyon kişiyi aştı. Dubai’de yaşayanların yaklaşık %90’ı, istikrarı, güvenliği ve ekonomik fırsatları nedeniyle emirliği tercih eden yabancılardan oluşuyor.

Dubai emlak piyasası geçmişte de büyük zorluklarla karşılaştı. 2008 küresel finans krizini ve COVID-19 pandemisini başarıyla atlattı. Her iki durumda da toparlanma, devletin ekonomik politikaları ve altyapıya yapılan büyük yatırımlar sayesinde desteklendi.

İstikrarlı bir düzenleyici ortam ve BAE’nin uzun vadeli ekonomik perspektifleri hem bölgesel hem de uluslararası yatırımcıların ilgisini desteklemeye devam ediyor.

Springfield Properties verilerine göre, Şubat 2026’da Dubai’de toplam 45,39 milyar dirhem değerinde 15.369 konut emlak işlemi gerçekleştirildi. Bu rakam, geçen yılın Şubat ayına kıyasla işlem sayısında %2,51 ve toplam değerde %9,59 artış anlamına geliyor.

Dugasta Properties Başkanı Tauseef Khan, Khaleej Times’a verdiği röportajda şunları söyledi:

“The UAE continues to stand out thanks to its strong regulatory framework, commitment to safety and stability, and a diversified economy that supports long-term growth.”

Khan’a göre şirketin Majan bölgesindeki yaklaşık 100 milyon dolar değerindeki son projesinin %40–50’si şimdiden satıldı.

“This level of demand at an early stage shows that buyers remain active in the market despite broader geopolitical uncertainty,” dedi Khan.

Alıcılar daha temkinli davranıyor

Dubai’de emlağa olan ilgi güçlü kalmaya devam etse de alıcıların davranışları değişiyor. Emlak brokerları yatırımcıların daha temkinli hareket ettiğini belirtiyor.

Betterhomes verilerine göre, alıcı sorgularının sayısı şu anda normal seviyenin yaklaşık %45 altında, ancak dijital platformlardaki faaliyet istikrarlı kalıyor.

Betterhomes CEO’su Louis Harding, bunun piyasadaki bir yavaşlamadan çok daha düşünülmüş bir karar alma sürecini yansıttığını söylüyor.

“Over the past four decades Dubai has experienced many global events and market cycles.”

“We are seeing that people, understandably, are taking more time to make decisions, but the interest is still there.”

Dubai dünyanın dört bir yanından profesyonelleri çekmeye devam ediyor

eXp Dubai tarafından yapılan bir araştırma, emlak piyasasının şehre taşınan profesyoneller için konut sağlamaya devam ettiğini gösteriyor.

Tek yatak odalı daireler Dubai’de satılan tüm emlakların %44,8’ini oluşturuyor. Servisli rezidans segmentinde payları ilanların %89,8’i, uygun fiyatlı konut segmentinde ise arzın %56,1’i seviyesinde.

eXp Dubai Direktörü Dounia Fadi şunları söyledi:

“For many professionals relocating to Dubai, purchasing a suitable first home is an important step in establishing themselves both personally and professionally.”

Yeni göç dalgası ve Golden Visa’ya artan ilgi

Bölgedeki güvenlik durumunun kötüleşmesi, BAE’de uzun süreli ikamete olan ilgiyi artırdı.

Golden Visa başvurularının sayısı hızla arttı. Mart 2026’da Rusya ve Hindistan’dan gelen alıcılara Lübnan ve İsrail vatandaşları da katıldı.

Cavendish Maxwell uzmanları, Dubai’nin sermaye için güvenli liman statüsünün yıllar boyunca ikamet programlarındaki reformlar ve altyapı gelişimi sayesinde oluştuğunu vurguluyor. Onlara göre mevcut durum sermaye kaçışına değil, sermayenin yeniden dağılımına yol açıyor.

Penthouse dairelere yüz milyonlarca dolar yatırım yapmış yatırımcılar durumu sistemsel bir çöküş olarak değil kısa vadeli bir risk olarak değerlendiriyor.

Luxhabitat ajansı, İran saldırılarının başlamasının hemen ardından çevrimiçi platformlarda uluslararası ilgide sınırlı bir düşüş kaydetti, ancak faaliyet 3 Mart itibarıyla toparlanmaya başladı.

Henley & Partners vatandaşlık uzmanları, yüksek gelirli ailelerin taşınma kararlarını stratejik olarak aldıklarını ve jeopolitik riskleri planlarına dahil ettiklerini belirtiyor.

Dubai küresel finans merkezi rolünü güçlendiriyor

BAE uzun yıllardır ekonomisini çeşitlendirme ve petrol bağımlılığını azaltma stratejisini uyguluyor.

Katar ve Suudi Arabistan ile birlikte ülke, küresel finans, teknoloji, yapay zekâ ve altyapıya trilyonlarca dolarlık egemen sermaye yatırımı yapıyor.

Henley & Partners verilerine göre 2025 yılında yaklaşık 10.000 milyoner Dubai’ye taşındı ve beraberlerinde yaklaşık 63 milyar dolar servet getirdi.

Dubai International Financial Centre’da bugün yaklaşık 1,2 trilyon dolar varlık yöneten 120 aile ofisi faaliyet gösteriyor.

Dubai ayrıca Körfez ülkelerinin egemen varlık fonlarının faaliyetleri için önemli bir platform haline geldi ve şehirde ofisi bulunan hedge fonlarının sayısı geçen yıl iki katına çıktı.

Sermaye ve küresel bankalar Dubai’ye gelmeye devam ediyor

Bloomberg’in haberine göre Dubai, dünyanın dört bir yanından varlıklı bireyleri ve Wall Street’ten bankalar ile varlık yöneticilerini çekmeye devam ediyor.

Boston Consulting Group’a göre BAE, 2024 yılında yaklaşık 700 milyar dolar yabancı sermaye ile finansal varlık çekme konusunda en hızlı büyüyen merkezlerden biri oldu.

Dubai merkezli danışmanlık şirketi M/HQ’nun yönetici ortağı Jan Mrazek, BAE’de kayıtlı 2.270’den fazla fondan yaklaşık dörtte birinin Asya sahipli olduğunu söyledi.

Dubai International Chamber verilerine göre 2025 yılında Dubai’ye gelen çok uluslu şirketlerin %47’si Asya’dan geldi.

Büyük finans kurumları da emirlikteki varlıklarını genişletiyor. Bunlar arasında Japon Nomura Holdings ve Singapur’un en büyük bankaları DBS Group ile Oversea-Chinese Banking Corp bulunuyor.

BAE aynı zamanda yüksek gelirli İngiliz vatandaşları için de giderek daha cazip bir destinasyon haline geliyor; çünkü Birleşik Krallık yüksek gelirli bireyler için vergileri artırmayı değerlendiriyor.

Finans piyasaları gerilimlere tepki veriyor

Bölgesel gerilimler finans piyasaları üzerinde kısa vadeli etkiler yarattı.

İşlemlerin yeniden başlamasının ardından Dubai Financial Market General Index %4,7 düştü. Bu, Mayıs 2022’den bu yana en büyük düşüş oldu. Buna rağmen endeks hâlâ 2020 başına göre iki katından fazla seviyede.

Bazı yatırımcılar bölgedeki risklerini geçici olarak azaltırken, diğerleri mevcut durumu bir satın alma fırsatı olarak görüyor.

Multipolitan CEO’su Nirbhay Handa şunları söyledi:

“If uncertainty lasts for several weeks, some companies may temporarily pause expansion.”

“Stability will likely return to Dubai quickly as the situation improves.”

Dubai emlak piyasasını ne bekliyor

Betterhomes verilerine göre 2025 yılında Dubai’de yapılan tüm emlak işlemlerinin %65’i inşaat halindeki projelerden oluştu.

Bu segment uluslararası yatırımcıların duyarlılığındaki değişikliklere özellikle hassas olabilir.

Olayların ardından büyük geliştiricilerin hisseleri düştü. Aldar Properties ve Emaar Properties hisseleri yaklaşık %5 değer kaybederken, geliştiricilerin tahvil piyasası geçici olarak yavaşladı.

Dar Global CEO’su Ziad El Chaar şunları söyledi:

“In this region we know that events develop quickly and end quickly, and we overcome them because the fundamentals of the GCC countries are strong.”

“Nothing has been paused… everything is proceeding according to plan.”

Emlak fiyatlarında artış

Kısa vadeli dalgalanmalara rağmen emlak piyasasının uzun vadeli trendi güçlü kalmaya devam ediyor.

Fitch verilerine göre Dubai’de emlak fiyatları 2022 ile 2025’in ilk çeyreği arasında %60 arttı.

CBRE verileri konut fiyatlarının 2025’in dördüncü çeyreğinde yıllık bazda yaklaşık %13 arttığını gösteriyor. Abu Dabi’de ise aynı dönemde fiyatlar yaklaşık %32 yükseldi.

Ghaf Benefits CEO’su Mohammed Ali Yasin şunları söyledi:

“The real impact on the real estate market should be assessed by the level of demand after the conflict ends. That is where the true impact will be felt.”

Abu Dhabi Commercial Bank ekonomistleri de belirleyici faktörün yabancı alıcıların ilgisi olacağını vurguluyor.

“Foreign interest in buying property after the conflict will be decisive.”

Piyasada toparlanma sinyalleri

Son veriler piyasa faaliyetinin toparlanmaya başladığını gösteriyor.

Dubai Land Department verilerine göre 2–9 Mart arasında toplam değeri 11,93 milyar dirhem (3,24 milyar dolar) olan 3.570 işlem kaydedildi.

Allsopp & Allsopp Başkanı Lewis Allsopp şunları söyledi:

“I have been closely studying the data over the past ten days, and what is especially encouraging is that viewing activity over the last three days has increased by 75 percent compared with the first three days of regional unrest — a clear sign of returning confidence among buyers and renters.”

Şirket verilerine göre alıcılar inşaat halindeki projeler için sözleşme imzalamaya devam ediyor ve çatışma öncesinde yaptıkları taahhütlerden vazgeçmiyor.

“We are not seeing people walk away from commitments they have made. I expect developers may become creative with payment plans to maintain momentum, but I would be very surprised to see any change in price per square foot. The fundamentals remain stable.”

Dubai ekonomisinin dayanıklılığına güveniyor

BAE yönetimi ülkenin mevcut zorlukların üstesinden geleceğine olan güvenini dile getirdi.

Devlet Başkanı Şeyh Mohammed ve BAE Başkan Yardımcısı ile Dubai Hükümdarı Şeyh Mohammed bin Rashid, ülkenin tüm zorlukları aşacak “kararlılık ve kapasiteye” sahip olduğunu belirtti.

Emirliklerin yaşam, iş ve yatırım için güvenli ve istikrarlı bir yer olmaya devam ettiğini vurguladılar.

2025 yılında Dubai’deki emlak işlemlerinin sayısı 270.000’i aşarak 2024’e göre %20 arttı. İşlemlerin toplam değeri de yıllık bazda %20 artarak 917 milyar dirheme ulaştı.

Springfield Properties CEO’su Farooq Syed şunları söyledi:

“Dubai’s long-term fundamentals remain unchanged, supported by continued infrastructure investment, expansion of integrated master-planned developments, and flexible developer payment structures that continue to sustain transaction activity, particularly in the off-plan segment.”

Provident Estate COO’su Mohammad Jafri ise Dubai emlak piyasasının dayanıklılığının şu faktörlerle desteklendiğini ekledi:

“strong banking liquidity, institutional crisis-management capabilities, a diversified economic base, long-term urban planning, and sustained confidence from international investors.”